2015北京房租上涨原因？
之前几篇文章，从供需、政策、金融等角度分析了上海房租下跌的原因和趋势。 本文来分析下北京租金下跌的原因并预测下未来的走势。
（一）供给
1.闲置房源增多 北京的空置率一直比其他主要城市要高一些，根据易观网发布的数据，2014年，北京住宅空置率为12%；到2015年上半年，上升至13.7%。 而根据链家的统计数据，2015年上半年，北京二手房的成交量约为7.5万套，较去年年底下降三成多。按照一套房平均带看8组客户计算，上半年北京二手房市场总共带看了60多万组客户，而全年的带看量预计可达140万组左右。
在交易量下降的同时，市场上新增的大量房源却在不断冲击着整个租赁市场。据统计，北京目前有近200家房地产经纪机构，而规模较大的就达数百家。这些经纪机构手中掌握着超过100万的房源信息，每年新增房源数量十分巨大。 另外，今年北京的限贷令、限购令等房产调控措施不断升级，大量炒房客被套牢，手中持有的房屋无法售出，只能转为出租，进一步增加了市场的供给。
2.新建住宅扎堆上市 从2014年起，北京各类土地供应明显增加，据中原地产统计，2014年北京共挂牌57宗地块，成交51宗，总成交价达到万元，而2013年这一数字是721亿元。2015年前三季度，北京土地出让金额已经高达5692亿元，加上年初的1300亿，全年有可能突破7000亿大关。 土地出让金直接关系到政府的财政收入，而在“土地财政”的大背景下，地方政府对土地拍卖的约束力正在逐步减弱。以北京为例，2015年前十个月，北京的土地溢价率已经达到18.5%。 随着大量新建住宅项目的陆续交付使用，新房源也将逐渐涌入租赁市场。
（二）需求 学生租赁群体 根据教育部公布的数据，2014年全国共有普通高校2949所，应届毕业生人数超过727万人，相比去年减少了29万多人，但相对于2012年的毕业生人数却增加了33万多。2015年应届毕业生将首次达到830余万人。 2011年到2014年间，北京高校毕业生数量的年均增幅接近20%。来自市教委的信息显示，2014年北京地区高校就业率达到91%，比上年下降了近20个百分点。 虽然大学毕业生的数量在增加，但是作为就业主的城区人口并没有明显增长。根据七普数据，2010年北京市14个区（含朝阳、海淀）常住人口仅有2179.21万人，比2000年下降了1.84%。
北京户籍大学生毕业后留在京就业率也持续走低，由2011年的61%下降至2014年的52%。这样一大批有稳定收入、刚性住房需求的年轻人将会涌入租赁市场。 企业租房群 除了个人承租外，企业租房群体也成为新的租赁需求来源。近年来，伴随着北京严控办公地奢侈化现象，很多企业被迫搬至远郊甚至外省市，员工上下班路途时间大幅拉长，交通成本骤增。同时，位于三环内的一些老旧写字楼也被改造为高档商住或公寓，导致可利用办公空间骤减。
2011年至2015年间，北京商务楼宇租金水平上涨幅度较大，优质物业供不应求，整体出租率保持在较高水准。根据高力的数据，2015年前三季度，北京甲级写字楼净吸纳量约20万平方米，同比增长近60%。 越来越多的企业将住宿、餐饮和文化娱乐消费等支出计入工资总额，从而成为租房需求的潜在力量。