上海存量商住何去何从？
2017年，上海出台政策严格商办类物业审批 ，规定办公建筑面积小于300平米、商业建筑面积小于500平米的地块，不得设置办公或商业用房；新建项目除特殊用途以外，严禁建设多层及以上住宅。
从这一年开始，市场上出现大量租赁式公寓项目，并且是5-6层的小体量建筑。比如徐汇的恒基旭辉天地，长宁的中海长宁第等。其实这已经是一种降维打击了——原来写字楼市场不够用了，所以转到酒店和公寓上来；但毕竟是同一个开发商，同一种开发模式，在地段上总是挑三拣四的。
到了今年疫情时期，楼市整体下行，上海也出台相关政策支持房地产平稳健康发展。4月19日，上海市发布了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，明确自2020年4月19日起，通过新房摇号的方式购买新建商品住房，将在一定时间内实行房源核验机制，供应房源将集中在无房人群，且必须优先满足无房群体的需求。同时在土地环节，增加用地供给，降低房企拿地成本。
在此情况下，此前被政策压制着的“类住宅”产品将迎来一波新的发展契机！ 在我看来，目前上海的“类住宅”产品主要有三类： 一是新式里弄，以复兴东路福佑路附近的新式里弄项目为例，这类项目的特点是现代材质与旧式里弄户型相结合。
二是新式洋房，比如静安映园、静安府等。这类项目是以前洋房的底楼加上电梯以及现代风格的装饰。
三是合院，比如九庐、中兴大道项目等。 这些产品的共同点都是低密（容积率通常不超过1.5），有庭院，且有单独的门禁系统。虽然产权是住宅性质，但是享有别墅的空间体验和部分功能。并且由于容积率比较低，每栋房子拥有的绿地率比较高，居住舒适度也比较好。
另外需要提到一点的是，根据之前的政策，这种产品是只能对外销售30%的比例给非沪籍人士购买的。现在政策放开以后，对本地客户和外省市客户购买此类房屋不再有限购限制。 也就是说，今后这类产品完全可以按照普通住宅的销售方式来销售（普通住宅是指竣工一年以内的新房且无产权面积比例要求）。
在上海，普通住宅的定义是： 单价≤周边房价平均值<1.4倍，位于城区的楼盘； 单价≤周边房价平均值<1.3倍，位于郊区的楼盘。 (注：新房免税费，故不计入总价) 在目前的上海楼市环境下，“类住宅”产品将是开发商们新的争夺战中的目标。因为对于购房者来说，这类产品兼具实用性和投资性，并且符合当下的住房需求——远离城市喧嚣，享受静谧生活的同时，拥有便捷的交通和网络。更重要的是，这类产品可售部分完全符合普通住宅的标准，没有限购限贷的限制，具有完整的交易流程，并且交易占所有商品住宅的交易80%左右。因此这类产品未来将是上海二手房市场重要的组成部分。